TIPS TRIK AMAN MEMBELI RUMAH

Sebagai seorang yang masih aktif di dunia perbankan, melalui tulisan ini, saya mau berbagi kepada para pembaca yang hendak membeli rumah.

Dalam pengalaman saya, masih banyak konsumen rumah yang merasa sudah memiliki rumah dikarenakan telah membayar sebagian atau telah lunas kepada pengembang. 

Padahal bukti legal kuat yang harus dimiliki untuk rumah tersebut bukan berupa kuitansi atau tanda jadi, dan akta PPJB,  ataupun SPR, akan tetapi berupa sertipikat an konsumen dan IMB yang sebelumnya juga berarti konsumen telah menandatangani AJB dan selanjutnya dilakukan balik nama sertipikat. 

Selain itu, pembayaran yang dilakukan konsumen dengan uang tunai sehingga tidak terdeteksi apabila membutuhkan rekonsiliasi atau pembuktian pembayaran bahwa uang tersebut memang sudah masuk ke rekening pengembang. Sehingga bisa terjadi misal potensi fraud apabila marketing menerima uang, namun tidak disetorkan ke perusahaan. Perusahaan bisa mengelak tidak menerima uang dan marketing bisa saja sudah melarikan diri, dan akhirnya konsumen akan dirugikan. Akan lebih baik setiap transaksi terdapat dokumentasi foto / screenshot bahwa penjual telah menerima uang.

Selanjutnya pastikan ketersediaan jaringan listrik dan air. Kalau di area perumahan sudah tersedia jaringan listrik, maka bisa sedikit aman karena hanya perlu menambahkan kabel ke masing-masing rumah. Jangan sampai sudah beli rumah / akad KPR ternyata listrik belum terpasang. Walhasil kebanyakan malah sukarela mengurus listrik sendiri yang seharusnya menjadi kewajiban pengembang.

Untuk listrik, apabila memang terlihat belum ada jaringan listrik, dapat langsung mendatangi PLN dan menanyakan apakah PLN sanggup dan bersedia menyediakan jaringan tersebut dan kapan bisa terpasang.
 
Air juga harus dipastikan pakai sumur bor atau PDAM. Kalau pengembang mengatakan menggunakan PDAM, maka pastikan jaringan air sudah terpasang dari jaringan induk PDAM dan sudah terpasang meteran air apabila akan dilakukan akad jual beli dan akad kpr. Apabila menggunakan sumur bor, pastikan air layak dikonsumsi dan debet air mencukupi untuk keseharian.

Air perlu dicek apabila menggunakan sumur bor apakah layak untuk dikonsumsi rumah tangga dan debet airnya lancar tercukupi setiap waktu. Paling aman memang menggunakan PDAM, apabila terdapat masalah dapat komplain ke PDAM.

Listrik dan air seyogyanya menjadi kewajiban pengembang dikarenakan sudah dimasukkan cashflow dalam pembangunan rumah. Apabila kemudian konsumen yang mengurus berarti konsumen membeli melebihi dari harga yang telah disepakati.

Cara paling aman ketika membeli rumah kepada pengembang adalah dengan KPR, karena apabila menggunakan proses KPR, bank pemroses KPR telah melakukan analisa terhadap kualitas dan legalitas pengembang. Bahwa bank tidak akan acc terhadap pengajuan kerja sama KPR terhadap pengembang yang memiliki track record buruk dan legalitas yang belum lengkap.

Konsumen juga bisa konsultasi kepada bank yang telah kerjasama KPR dengan pengembang mengenai spesifikasi bangunannya

Nama pengembang tidak selalu menjamin bahwa apa yang dijual terjamin aman terutama ketika pengembang menjual dengan metode cash, cash tempo, atau syariah tanpa bank.

Cara teraman apabila calon konsumen hendak tetap menempuh pembayaran dengan metode cash ialah  memastikan dengan betul legalitas, berupa sertipikat, SPPT, dan IMB. Pastikan pengembang dapat menunjukkan asli kepada calon konsumen, baru selanjutnya calon konsumen mulai melakukan pembayaran di hari yang sama dengan ttd AJB. Pastikan di AJB sudah terdapat tanggal. Apabila tanggal masih dikosongkan maka, urungkan dulu niatnya untuk membeli rumah di lokasi tersebut. Selanjutnya memastikan ketersediaan jaringan listrik dan air.

Adapun apabila memang menjadi agunan bank, ketika akan melakukan pembayaran, maka pastikan ke bank bersangkutan atau pengembang berapa nilai tebus untuk unit rumah yang dibeli sehingga selanjutnya dapat dilakukan proses roya dan selanjutnya proses AJB dan balik nama. Koordinasi selalu dengan pihak bank sampai dengan proses AJB untuk kawal sertipikat tersebut.

Mengecek keabsahan sertipikat juga dapat menggunakan aplikasi Sentuh Tanah yang bisa didownload dari Play Store. Daftar / Login, input no sertipikat, wilayah kantor BPN, kelurahan, dan nanti seharusnya akan muncul lokasi tanahnya. Apabila sesuai berarti valid.

IMB menjadi penting dikarenakan membahayakan apabila terdapat unit rumah terbangun tanpa ada izin mendirikannya. Bisa jadi dirobohkan atau apabila diagunkan ke bank yang dinilai hanya tanahnya saja. Untuk pengecekan IMB bisa melalui DPMPTSP masing-masing daerah.

Pastikan pembayaran melalui rekening bank, hindari melalui uang fisik (cash) tapi kalau terpaksa,  didokumentasikan saat serah terima dengan foto, video...., minimal juga terdapat PPJB secara notaril apabila pembayaran melalui cash tempo. Dan di dalam klausula cash tempo harus jelas juga klausula wanprestasi sama kalau perlu buyback guarantee dari pengembang.

Kalau mau bayar menggunakan cash tempo, bayar sesuai progress bangunannya saja. Biasanya kalau uang sudah masuk 50% itu rumah sudah bisa selesai. Nah yang harus hati-hati kalau sudah bayar tapi belum ada progress fisik rumah. Apa yang bisa dilakukan? bisa jadi minta dijual lagi. 

dikarenakan apabila terdapat history di rekening bank, maka akan membantu apabila diperlukan rekonsiliasi di kemudian hari terhadap pembayaran, dan akan sangat baik melakukan pembayaran ke rekening bank an. pengembang.

Seringkali pengembang melakukan proses pembangunan perumahan dan penjualan saat perijinan belum selesai, namun mereka biasanya sudah yakin kalau akan selesai. Namun apabila terdapat hal di luar kuasa mereka yang mengakibatkan perijinan menjadi batal, maka yang menjadi korban nantinya adalah konsumen. Konsumen sudah membayar, namun bukti kepemilikan rumah tidak dapat. Jika pengembang yang bermodal kuat, bisa jadi uang dikembalikan. Namun bagaimana kalau pengembang modal dengkul. Semuanya pakai hutang, tidak ada modal sendiri. Tentu ini yang membahayakan.

Dalam mengkonfirmasi saran saya jangan hanya 1 pihak, tetapi juga kepada pihak lain seperti bank, dinas, dan instansi terkait sehingga dapat diperoleh informasi yang valid dan mencegah penyesalan di kemudian hari.

Juga pembaca perlu waspada dengan pengembang yang menjual harga terpaut jauh murahnya apabila membeli dengan cash. Bisa jadi karena pengembang butuh uang segera, tapi menjadi pertanyaan selanjutnya untuk apa? dikhawatirkan tidak cukup untuk membangun karena untuk keperluan lain yang mendesak. 

Lebih baik pilih KPR saja lebih aman. Kalau memang ada uang cukup untuk tunai setelah 1 tahun jalan KPR dan sertipikat telah balik nama, langsung dilunasi. Oleh karena kalau KPR, rumah harus sudah ready stock. Masa yang bayar cash rumah belum jadi. 

Terima kasih. Selamat membeli rumah.


Share:

0 comments:

Post a Comment